共有不動産を売却する方法

・不動産の共有持分があるけれど、現金化できないのか？
・他の共有者の同意を得られない場合、不動産を売れないのか？
・共有不動産を売却する手順を知りたい

不動産を共有している場合、不動産の売却は共有持分権者一人では決められません。他の持分権者全員の同意が必要です。

しかし他の共有持分権者が不動産の売却に合意してくれるとは限りません。

今回は、共有不動産を売却する方法と手順を恵比寿の弁護士が解説します。

1．他の共有持分権者全員の同意が必要

不動産の共有とは、複数の人が1つの不動産（土地や建物）を共同で所有している状態です。

たとえば遺産相続の際、遺産分割協議をせずにそのまま法定相続分に従って土地建物を相続した場合などには、相続人の共有状態となります。また夫婦が共同で自宅を購入した場合などにも自宅を共有にするケースが多数です。

不動産を共有している場合、1人1人には不動産の割合的な「持分」が認められます。ただ持分を持っているだけでは土地建物を自由に処分できません。売却などの重大な変更を加える行為には、共有持分権者全員の合意が必要です。

他の共有持分権者の持分割合がどんなに小さくても全員が納得しないと売却できないので、何としても売却に納得させる必要があります。

2．共有不動産を売却する手順

2-1．まずは共有持分権者全員を説得する

共有不動産を売却する際には、まずは他の持分権者全員を説得して売却に合意させる必要があります。売却の必要性やメリット、売却の手順などを説明して納得させましょう。

2-2．不動産会社と媒介契約を締結して不動産を売り出す

共有持分権者全員が不動産の売却に納得したら、持分権者が全員共同して不動産を売り出す必要があります。買主を見つけるため、通常は不動産会社に売却の仲介を依頼します。

売却の際に「売主」になるのは共有持分権者全員なので、不動産会社との媒介契約にも基本的に売主全員の署名押印が必要です。

2-3．購入希望者を探して売買契約を締結する

不動産会社に仲介を依頼したら、不動産会社がネット上やチラシ投函などを使って売り出し広告を行い、物件の購入希望者を探します。購入希望者が見つかったら売買価格等の条件交渉を行い、お互いに合意ができたら売買契約を締結します。売買契約書にも、「売主」である共有持分権者全員の署名押印が必要です。

売買契約を締結したら、買主から手付金を受けとります。これにより、解約するときには手付金の倍返しが必要な状態となります。共有持分権者は複数ですから、誰がどのような方法で手付金を管理するかきっちり話し合って決めておく必要があります。

2-4．決済と所有権移転登記を行う

買主のローン審査などが通れば決済日に残代金を払ってもらい、売主から買主への不動産の所有権移転登記をします。このとき共有持分権者全員の共有持分を買主に移転する必要があります。司法書士に所有権移転登記を依頼する場合、共有持分権者全員が委任状を作成して司法書士に渡します。

2-5．売却代金を共有持分権者で分配する

決済が終了して売却代金が入ってきたら、そのお金を不動産の共有持分権者が分配します。分配の対象になる金額は、売却金から不動産会社の仲介手数料や司法書士の報酬などの諸経費を引いた額です。

持分権者は「共有持分割合」に応じてお金を分配します。たとえば1人の持分権者が2分の1、1人が6分の1、1人が3分の1の持分を持っていて不動産が900万円で売れた場合、2分の1の持分権者は450万円、6分の1の持分権者は150万円、3分の1の持分権者は300万円を受けとります。人数で頭割り計算にはしないので、注意しましょう。

2-6．共有不動産の売却を他の持分権者に委任できる

共有持分権者の中には、持分が少なく売却に関心がないので面倒な売却手続きにかかわりたくない方もいるでしょう。高齢で売買契約の締結などに来るのが体力的に困難な場合もあります。そういったケースでは不動産会社との媒介契約締結や買主との売買契約、決済金の受領等を別の共有持分権者やその他の親族などに委任することが可能です。その際には、委任状を作成して相手に渡します。

ただし委任状は悪用も可能ですから信頼できる相手にのみ渡し、与える権限内容もしっかり限定しておくことが大切です。

2-7．弁護士に共有不動産売却を委任できる

共有持分権者全員が弁護士に共有不動産の売却を依頼することも可能です。その場合、弁護士が売主全員を代理して不動産会社との媒介契約、買主との売買契約締結、決済金の受領や登記まで進められるので、共有持分権者お一人お一人には手間をかけずに不動産を売却できます。

3．自分の共有持分のみを売却する方法がある

共有不動産を売却できるのは「共有持分権者全員が売却に合意した場合」に限られ、1人でも反対したら不動産を売ることはできません。

その場合、共有持分のみを売る方法があります。自分の共有持分であれば、他の共有持分権者の同意を得なくても自分一人の判断で売却可能だからです。不動産を共有している場合、不動産全体に対しては部分的な権利しかありませんが、自分の共有持分に対しては完全な権利が認められるからです。

ただし共有持分だけを買い取りたい人は少ないので、まずは他の共有持分権者に買い取ってもらう交渉を行いましょう。買い取ってくれない場合「共有持分買取業者」と呼ばれる共有持分専門の不動産会社に売却する方法もあります。

共有持分買取業者に売却すると、売却金が相場よりかなり減額されるなどのデメリットもあるので慎重に対応しましょう。

不動産を共有している場合、トラブルが頻発して対応に困られる方が多数おられます。お困りの際には、是非とも一度恵比寿の弁護士までご相談ください。