物件内で自殺者が発生したら、次の入居者に説明が必要か？～心理的瑕疵の告知義務～

賃貸アパートなどの物件内で賃借人が自殺してしまったら、次の入居者にどこまで説明をしなければならないのかご存知でしょうか？

正直にすべてを話せば入居してもらえなくなる可能性がありますが、一定の範囲では法的な「告知義務」が発生するので注意が必要です。

今回は、物件内で自殺を始めとした事件や事故が起こった場合に、次の入居者へ説明がどこまで必要になるのか、解説します。

1．過去の自殺があったら入居者に告げなければならない

1-1．過去の自殺は「心理的瑕疵」になる

物件内で自殺者が発生したり殺人事件、強盗事件が起こったりした場合、次の入居者に説明しないといけないのでしょうか？

言わなければ相手にはわからないことですし、正直に説明したら入居してもらえなくなったり入居価格を下げられたりしてしまうかもしれません。

しかし、入居を躊躇されるとしても、一定のケースでは「告知義務」が発生するので自殺などの事件や事故を告げる必要があります。物件内での事件や事故は、「心理的瑕疵」となる可能性があるからです。

心理的瑕疵とは、一般的に人に「その物件に住みたくない」「借りたくない」と思わせるような、精神的な問題点です。

1-2．瑕疵とは

一般に物件に何らかの問題や傷がある場合には「瑕疵（傷）」があると言われますが、瑕疵には物理的な瑕疵と心理的な瑕疵があります。

物理的な瑕疵とは、物件が傾いている、腐食が発生している、雨漏りがするなどの物理的な問題です。

これに対して心理的な瑕疵は、今回とりあげるような自殺や殺人事件、強盗事件などの過去のいきさつです。心理的瑕疵があっても物理的に住みにくい、不便などの問題は発生しませんが、「気持ち悪い」「できれば住みたくない」と心理的な負担を与えるので心理的瑕疵と言われます。

心理的瑕疵のある物件を、一般に「事故物件」などとも言われます。

1-3．心理的瑕疵については告知義務が発生する

心理的瑕疵のある物件については、入居者や物件の購入希望者に対して事実を告知しなければなりません。告知せずに入居させたり売却したりして、後でその事実が判明すると契約の解除、取消しをされたり損害賠償請求をされたりする可能性があります。

2．心理的瑕疵と評価される事情

心理的瑕疵と評価されるのは、以下のような事情です。

・マンションの屋上から飛び降り自殺者が出た
・室内で自殺した
・強盗殺人事件が発生した
・放火事件が発生した
・以前に性風俗店などの公序良俗の観点から問題のある入居者が入っていた
・隣に暴力団事務所がある
・近くに墓地や火葬場が建設されている

一方以下のような事情は、一般的に心理的瑕疵とは評価されません。

・陽当たりが悪い
・景色が悪い
・周囲の治安が悪い

3．心理的瑕疵の強さ

心理的瑕疵となる事情には、強いものと弱いものがあります。

強いものは、一般的に人に与えるインパクトが大きい事情です。強い心理的瑕疵ほど長期間、契約相手に対する告知義務が残存します。

弱いものは、インパクトが小さい事情です。弱い心理的瑕疵であれば、告知義務が発生しても短期間で消滅します。

心理的瑕疵が強くなるのは、以下のような場合です。

・自殺や自然死よりも故意の犯罪行為の方が心理的抵抗は強くなる
・事業用物件よりも居住用物件の方が心理的抵抗は強くなる
・事件が重大で報道日数や回数が多いと心理的瑕疵が強くなる
・賃貸借契約よりも売買契約の方が心理的瑕疵の与えるインパクトが強くなる

以下のような事情があると、物件の心理的瑕疵は弱まります。

・事件が起こった物件がいったん解体されると、心理的瑕疵は弱くなる
・日数が経過するほど心理的瑕疵は弱くなる
・いったん別の入居者が入ったりオーナーチェンジしたりすると心理的瑕疵は弱くなる
・事故が起こった部屋から距離が離れると心理的瑕疵は弱くなる

4．心理的瑕疵の告知義務がいつまで続くのか

物件内で自殺者などが発生したら、次の入居者にいつまで告知義務が続くのでしょうか？

告知義務の期間は、瑕疵の内容や賃貸か売買かなどの事情で異なります。

賃貸物件の場合、売買よりも告知義務が早期に消滅する傾向にあり、一般的には、3年程度で告知義務が消滅すると考えて良いでしょう。ただし事件のインパクトが大きかった場合や重大事件で全国的にマスコミ報道されたようなケースでは、その限りではありません。

売却の場合には5年程度は残存すると考えましょう。

5．いったん別の入居者が入ったら告知義務はなくなる

賃貸物件は繰り返し人に貸すものですから、事故物件も何度も異なる人に貸すことになります。

事故後いったん別の入居者が入ったら、過去の事故のインパクトが薄れると考えられるので、さらに次の入居者に対する告知義務はなくなります。

その場合、事故から3年以内であっても告知する必要はありません。

6．心理的瑕疵の告知方法

心理的瑕疵を告知するときには、まずは入居を希望された段階で、不動産会社から希望者に対して過去の事件や事故についての説明を行います。

さらに不動産の賃貸契約を締結する際、重要事項説明書の備考欄や売買契約書の特約、物件状況告知書において心理的瑕疵の内容を記載します。

当然、告知すると周辺の同等の物件より賃料が低くなりますが、事故物件である以上やむをえないとして受け入れるべきです。隠して相場の価格で賃貸しても、後でバレると損害賠償されたり契約を取り消されたりしてトラブルになり、物件についての評判がより一層悪化します。正直に不動産仲介業者に話して、契約の相手方に伝えてもらいましょう。

当事務所では不動産オーナー様向けの顧問サービスに積極的に取り組んでいますので、お困りごとがありましたらお気軽にご相談ください。