賃借人が賃料を払わない場合の対処方法

収益物件を所有している場合、賃借人が賃料を払わないと大きな損失が発生します。
入ってくるべき収入が入らないというだけではなく、賃借人が出ていかない限り、物件を新たな賃借人に貸すこともできなくなるからです。
賃料が支払われないときには、早急に適切な対応をとる必要があります。

今回は、賃借人が賃料を支払わない場合の対処方法を解説します。

1．賃料支払いが1日でも遅れたら、すぐに督促する

賃貸アパートやマンションなどを所有している場合、家賃を払わない入居者のリスクを完全に避けることはできません。
もし賃料が払われなかったら、すぐに不払いの賃借人に連絡を入れて、督促することが重要です。
このとき「しばらく様子を見たら、支払うかも知れない」などと思ってすぐに請求しない方がおられますが、こういった対応はお勧めしません。
すぐに督促をしないと、「遅れても督促されない」と思われて、慢性的な遅延や不払いにつながってしまう可能性があるからです。
常日頃から、管理会社を通じてでも良いので、家賃支払いがきっちり期限内に行われているか、チェックしておきましょう。

2．内容証明郵便で賃料を請求する

口頭や手紙などによって賃料支払いを督促しても、賃借人が賃料を払わないケースがあります。そのようなときには、内容証明郵便を使って、未払い家賃の請求書を送るべきです。
内容証明郵便自身に差押えなどの効力はありませんが、特殊な書式になっていて、相手方に直接手渡されることなどから、相手方（不払いを起こした賃借人）に対し、支払いに向けてのプレッシャーを与えることができます。
内容証明郵便には、滞納家賃の金額と支払期限を書き入れるとともに、入金なきときは、解除や明け渡しも検討せざるを得ないことを明示しておきましょう。

3．現地を訪ねて、直接督促する

内容証明郵便を送っても支払いが行われない場合、一度は現地に行って、本人に直接督促することをお勧めします。大家が直接尋ねてきたとなると、賃借人もプレッシャーを感じて支払いに応じるケースがあるからです。
相手と会ったときには「いつまでに支払えるのか」をはっきりと確認し、支払いが無い場合には、出ていてもらうしかないと伝えましょう。自分で訪ねるのが難しい場合、管理会社の担当に代わりに行ってもらってもかまいません。

4．内容証明郵便で、解除通知を送る

賃借人が賃料を滞納して3か月程度が経過したら、もはや支払う意思がないと考えられるので、賃貸借契約を解除した方が良いでしょう。
この頃になると、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されると考えられるので、法的にも契約の解除が認められやすくなります。
そこで、再度内容証明郵便により、滞納賃料の支払いと、支払いなき場合に解除を求める通知書を送りましょう。
ここには、滞納賃料の金額と支払期限を書き入れ、「期限内に支払いが行われない場合、当然に契約を解除する」と明記しておきます。
内容証明郵便を送付する際には、必ず「配達証明」をつけましょう。配達証明をつけると、郵便局が、「相手にいつ送達されたか」を証明してくれるので、相手が後になって「解除通知を受け取っていない」と弁解することができなくなるからです。

5．裁判を起こす

内容証明郵便を送っても賃借人が支払いをしない場合には、未払い賃料請求と建物明渡請求訴訟を起こすしかありません。
裁判では、度重なる督促にもかかわらず、賃借人がいっこうに賃料支払いに応じず、3か月やそれ以上の期間が経過していることを、証拠を持って立証する必要があります。
それまでに賃借人に対して送付した内容証明郵便の控えや配達証明書などが、重要な証拠となります。
きちんと法的な主張と立証を行い裁判を進めると、裁判所が賃借人に対して未払い賃料の支払いと建物の明け渡し命令の判決を下してくれます。

6．強制執行する

裁判で判決が出たら、その判決書をもって相手の資産や給料を差し押さえることができますし、相手を強制的に立ち退かせることも可能です。
まずは相手に自主的に出ていくように言うと良いですが、出ていかない場合には速やかに「強制執行」を申し立てましょう。
この場合の強制執行は「明け渡し断行の強制執行」というもので、裁判所の執行官の助力を得て、不法占有者を強制的に退去させる方法です。
明け渡し断行の強制執行にはさまざまな準備が必要ですし、専門的な手続きですので、弁護士に依頼する必要性が高くなります。

以上のように、賃借人が賃料を払わないとき、各段階に応じてさまざまな対応を要求されます。効果的に対応するには法律の専門家によるサポートが必須ですので、不動産問題で困られているオーナーの方は、一度、当事務所までご相談下さい。