賃貸人が家賃増額請求できる場合と方法

不動産オーナーとして賃貸物件を経営しているとき、相場と比べて賃料が低すぎると感じることがあります。

そのようなとき、賃貸人としては賃料を増額したいと考えるものですが、賃貸人の一存によって賃料を増額することは困難です。相場と合っていない賃料を増額するには、どのような手続をとれば良いのでしょうか？

今回は、賃貸人が賃借人に対して賃料増額請求できる場合とその方法について、解説します。

1．賃料増額請求権とは

建物の賃貸借契約を締結してから長い年月が経過すると、当初に定めた賃料の金額が不相当になってしまう例がみられます。物価価格の変動によって賃料が低すぎる状態になるケースもありますし、一気に景気が良くなって、契約当時より賃料相場が上がる可能性もあるでしょう。

このようなとき、賃貸人の立場としては賃料増額を求めたいと考えるものです。

土地や建物の賃貸借関係を規律する法律である「借地借家法」では、賃貸人や賃借人による「賃料増減額請求権」が認められています（借地借家法32条）。

借地借家法32条1項
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

そこで、上記の条文によって定められる「賃料増額の要件」に該当するケースでは、賃貸人は賃借人に対して賃料の増額を請求できます。

2．賃料増額請求できるケース

賃貸人が賃借人に対して賃料の増額を請求できるのは具体的にどういったケースなのでしょうか？賃料増額するための要件を確認しましょう。

2-1．契約後、経済変動が起こった

賃料増額請求が認められるためには、当初に賃料を定めてから、物価や国民の平均賃金が上がったり、土地の生産性が向上したりして、経済的な変動があったことが必要です。

2-2．賃料額が不相当になった

賃料を増額するためには、公租公課の増額、経済事情の変動、近隣の賃料と比較して賃料が著しく安くなっているなど、従来の賃料額が不相当となったと言える状況が必要です。

また、一般的に、当初に賃料を決定してから相当な期間が経過していることも重視されます。賃料を設定したばかりなのに、すぐに増額してほしいと要求しても認められにくいということです。

ただし、賃料設定から相当期間が経過していることは「賃料増減額を判断する際の一事情にすぎない」と判断している判例もあり、この条件は必須のものではありません（最判平成3年11月19日）。

3．賃料不増額特約について

上記の条件を満たしていても賃料増額が認められないケースがあります。

それは、賃貸借契約に「賃料不増額特約」がついている状態です。賃料不増額特約とは、契約途中に賃料の増額をしないとする当事者間の特約です。借地借家法では賃料不増額特約の有効性を認めているので、この特約がついている場合、契約期間中に賃貸人は賃借人に対して賃料の増額を求めることはできません（借地借家法32条1項但書）。

4．賃料増額の手順

借地借家法によって賃料増額請求権が保障されるとは言っても、賃借人に請求したらただちに増額された賃料を受け取れるというわけではありません。

以下では、賃料増額請求の手順を説明します。

まずは賃借人と話し合い、合意による増額を目指しましょう。
経済事情の変動や近隣の賃料との比較で不相当になっていることなど根拠を説明し、相手を説得します。相手が合意したら、賃料改定書を作成するか、賃貸借契約を作成し直しましょう。

相手が増額に合意しない場合には、まずは賃料増額調停を行う必要があります。賃料増額請求は調停前置主義となっているため、いきなり裁判することはできません。

調停が不成立となったときには、賃料増額訴訟によって、裁判所に賃料の増額を認めてもらう必要があります。

裁判所が借地借家法にもとづく賃料増額が認められるケースであると判断したら、賃料増額を認める判決が下されます。
裁判では、賃料増額すべき事情を示す証拠や適正な賃料額を示し、賃料の増額が必要であることを裁判所に納得させなければなりません。

法的な知識とノウハウが必須となりますので、有利に訴訟を進めるためには弁護士に依頼すべきです。

5．増額された賃料が適用される時期

賃料増額請求訴訟をすると、長い時間がかかるケースもありますが、いつから増額された賃料が適用されるのでしょうか？

新たな賃料は、賃貸人が賃借人に対し増額請求をして、相手方に到達したときから適用されます。口頭で請求することも可能ですが、それでは請求時期の証拠が残らないので、通常は配達証明つきの内容証明郵便を使って請求をします。

また、増額が確定するまでの間は、賃借人は従前の賃料を支払っていれば足りるとされており、訴訟によって賃料増額が確定したときに、まとめて過去の不足分が支払われます。

不動産の賃料増額を進めるときには、なるべくトラブルにならないように賃借人と話し合って合意する方法が望ましいと言えます。弁護士が代理で賃借人と交渉することもできるので、現行の賃料額に不服がある場合には、お気軽にご相談下さい。